El CC tiene un departamento jurídico experto para defender sus intereses.
¿Quién defiende los tuyos?
No firmes sin un experto a tu lado.
🎯 Cómo negociar el contrato de alquiler y la propuesta económica de un local en un centro comercial
La Guía Definitiva
Negociar el alquiler de un local de calle es una cosa, sentarse a negociar el contrato de alquiler y la propuesta económica de un local en un centro comercial es una batalla totalmente distinta.
En este contexto, la dificultad radica en que los contratos son muy rígidos y las cláusulas favorecen al arrendador. El verdadero reto es negociar con empresas con departamentos jurídicos especializados en el alquiler de locales comerciales.
Acostumbrados a negociar con comerciantes que, por exceso de confianza en el éxito de su negocio, no negocian con la debida precaución. Esto se agrava por el desconocimiento de cláusulas contractuales que benefician claramente a la propiedad del CC.
En resumen, esta situación sienta las bases para que el contrato de arrendamiento sea significativamente más ventajoso para los propietarios del Centro Comercial que para nosotros.
Para el éxito de tu marca en un centro comercial o Mall, conseguir la ubicación más estratégica posible no es solo algo deseable, es vital.
No obstante, también es crucial negociar y revisar detenidamente la propuesta económica y el contrato de alquiler ya que en caso contrario generará inevitablemente un impacto negativo directo sobre tu cuenta de resultados y, por ende, en tus beneficios.
En este artículo, diseccionamos punto por punto cómo equilibrar la balanza a tu favor, desde la Renta Mínima Garantizada hasta los costes ocultos del anexo técnico.
Una vez que has visto el local que se ajusta a tus necesidades, cumple con las expectativas de afluencia, ubicación, tamaño, público objetivo o target, etc., es el momento de comenzar la negociación.
El primer documento que recibirás es la propuesta económica. En ella verás datos básicos como la superficie de local, la ubicación y el rótulo que representas, pero donde realmente se juega la partida es en los siguientes conceptos económicos.
Renta Mínima Garantizada (RMG)
La Renta Mínima Garantizada representa el costo de alquiler a pagar cada mes, y puede presentarse bajo distintas modalidades.
Nos proporcionarán el desglose del importe por Renta/m²/mes, lo que representa el costo mensual por cada metro cuadrado del local.
También nos facilitarán la cifra del importe mensual a abonar, la cual se calcula multiplicando la renta por metro cuadrado al mes por la superficie total del local.
Finalmente, se nos proporcionará el cálculo de la Renta Mínima Garantizada (RMG) anual, que resulta de multiplicar la RMG mensual por los doce meses del año.
Es fundamental negociar el mejor precio posible. Una negociación exitosa va más allá de simplemente aceptar la primera oferta, requiere preparación, estrategia y la habilidad de argumentar con confianza.
Para asegurar un resultado óptimo, es crucial:
Investigar: Conocer el CC para saber el valor justo del local. Esto nos proporciona una base sólida para establecer un precio objetivo realista y justificable.
Definir un precio: Establecer el precio mínimo aceptable antes de empezar a negociar.
Preparar argumentos sólidos: Tener razones claras y bien fundamentadas sobre por qué el precio que se propone es razonable.
Estar dispuesto a retirarse: Saber cuándo es momento de abandonar una negociación es una de las herramientas más poderosas. Muestra que el negociador tiene alternativas y no tiene urgencia, lo que puede incentivar a la otra parte a mejorar su oferta.
Al abordar la negociación con una estrategia clara y una comprensión del valor del local, maximizan las posibilidades de asegurar unas condiciones ventajosas para nuestros intereses.
Renta Variable
Así cómo la RMG es un pago fijo mensual, la renta variable es un porcentaje de las ventas que abonarás al centro comercial si superas ciertos umbrales de facturación.
Un error común es pensar que una renta variable del 6% significa que debemos pagar un 6% de nuestras ventas, no es así.
En este artículo se explica cómo calcular la Renta Variable
Es fundamental definir con precisión nuestro margen de beneficio y el límite máximo de facturación para evitar que la renta variable comprometa nuestros resultados.
Si estamos vendiendo productos con un margen de beneficio reducido, este factor podría suponer un coste significativo.
Es importante verificar, si vendemos Online con un e-commerce, que los ingresos generados por estas ventas Online no se incluyan en el cálculo de las ventas de la tienda física.
Revisión de la Renta
La gestión de un contrato de alquiler requiere prestar especial atención a la revisión de la renta. Esta cláusula implica actualizar el precio del alquiler a lo largo del tiempo, generalmente con periodicidad anual, para ajustarlo a las variaciones económicas, como la inflación, o a lo pactado expresamente por las partes.
Aspectos Clave a Negociar:
Índice de Referencia: Elegir un índice que sea justo y refleje la realidad económica. El IPC es el más común.
Periodicidad: Determinar si la revisión será anual, o en otro plazo. Lo habitual es la revisión anual.
Mecanismo de Cálculo: Especificar claramente la fórmula para la aplicación del índice, por ejemplo, la variación interanual del índice publicado en el mes anterior al de la revisión.
Notificación: Es fundamental que el arrendador notifique al arrendatario, de forma fehaciente, la actualización de la renta, indicando la cuantía y el cálculo aplicado. La renta actualizada es exigible a partir del mes siguiente a la notificación.
Revisión Extraordinaria: En algunos contratos de larga duración, se puede pactar una revisión extraordinaria de la renta, por ejemplo, cada 5 años, basada en una tasación o revalorización del mercado.
Contexto de Negociación:
La negociación sobre la revisión de la renta es clave tanto en el momento de la firma del contrato como en periodos de prórroga o renovación.
Para el Propietario: Busca asegurar que la renta mantenga su poder adquisitivo y que refleje el valor de mercado del inmueble.
Para el Inquilino: Busca estabilidad en el coste del alquiler y protección contra subidas excesivas o inesperadas.
Una cláusula de revisión de renta clara, legal y justa previene conflictos futuros y contribuye a una relación estable.
Las condiciones de actualización se negocian antes de la firma del contrato.
Gastos Comunes
Los gastos de la comunidad mensuales del centro comercial son una obligación de los comerciantes. Es un factor esencial a considerar al evaluar la viabilidad financiera de cualquier negocio ubicado dentro del centro comercial.
Los gastos de comunidad, también denominados gastos comunes, son aquellos costes en los que incurre el centro comercial para cubrir servicios como limpieza, mantenimiento, seguridad, promoción, administración, seguros, etc.
Estos gastos, junto con el RMG, son de carácter mensual y constituyen un desembolso importante.
Se calculan en base a un coeficiente que varía según la superficie del local.
Este importe es un un ratio de cargas por metro cuadrado al mes (Cargas m²/mes), y el gasto mensual total se calculará multiplicando ese ratio por la superficie total del local.
Además, el incumplimiento de dicho pago rescinde el contrato, de forma idéntica a lo que ocurriría por la falta de pago de la RMG.
Normalmente, el pago de los gastos comunes son a partir de la entrega del local, no de su apertura al público.
Duración del Contrato
La duración de un contrato es un elemento fundamental que debe ser negociado con cautela, ya que tiene implicaciones directas en la estabilidad, la flexibilidad y los costos a largo plazo para ambas partes.
No existe una única respuesta correcta sobre la duración ideal, esta debe alinearse con los objetivos del negocio, la naturaleza del servicio o producto, y las condiciones específicas del mercado.
Aspectos clave a considerar durante la negociación:
Contratos de larga duración: Ofrecen estabilidad y predictibilidad, lo que puede ser beneficioso para proyectos de gran envergadura o para asegurar unas tarifas fijas. No obstante, implican una menor flexibilidad para adaptarse a cambios en el mercado, avances tecnológicos o una posible insatisfacción con el servicio/producto.
Contratos de corta duración: Proporcionan mayor flexibilidad para renegociar términos y evaluar el rendimiento del negocio.
Cláusulas de Renovación y Terminación:
Renovación automática: Si se incluye, debe establecerse un período de notificación claro, generalmente 60-90 días, para que cualquiera de las partes pueda optar por no renovar.
Períodos de prueba o «Ventanas de Salida»: Es crucial negociar una cláusula que permita la terminación anticipada sin penalización, o con una penalización razonable.
El caso más habitual para ejecutar un salida anticipada es el mal funcionamiento del negocio, no se están cumpliento las expectativas de rendimiento del local y sufrimos pérdidas considerables. Esta cláusula mitiga el riesgo de un compromiso a largo plazo que resulte perjudicial.
Debemos incluir una opción para extender el contrato por períodos adicionales, por ejemplo para un contrato de duración de 5 años, «1+2+2» o «2+3» a pactar entre ambas partes, lo que ofrece un equilibrio entre estabilidad y flexibilidad.
Normalmente los CC exigen cómo mínimo 2 años de obligado cumplimiento
La negociación debe enfocarse en encontrar un punto medio donde la duración del contrato minimice el riesgo para el negocio, mientras maximiza la seguridad de la relación comercial y, preferiblemente, asegura las mejores condiciones económicas posibles.
Carencia
Al negociar con el centro comercial, debemos solicitar ayuda para la construcción o reforma del local, usualmente un periodo de carencia de renta.
Esta ayuda se refleja en el contrato de arrendamiento que firmaremos con el Centro Comercial.
Podemos por ejemplo negociar una carencia en renta con una bonificación del 25% el primer año, del 15% el segundo año y ya a partir del tercer año pasamos a pagar el alquiler pactado.
En otros casos podemos acordar una carencia de la renta mínima garantizada de 2 o 3 meses como aportación a la obra civil, para empezar a pagar el alquiler 2 o 3 meses después de la apertura al público.
En otros casos nos pueden dar, por ejemplo, una carencia en renta de dos meses o hasta la fecha de apertura del local, lo que suceda antes, a contar desde la fecha que nos entregan las llaves de local.
El obligado cumplimiento (Periodo Mínimo)
El concepto de Obligado Cumplimiento hace referencia al periodo de tiempo mínimo e ineludible que el arrendatario o comerciante debe permanecer vinculado al CC.
Este periodo se establece en el clausulado contractual con el propósito de asegurar al arrendador, el propietario del CC, una estabilidad mínima en los ingresos y amortizar los costes iniciales asociados a la formalización del contrato, las posibles adecuaciones del espacio, y la propia estrategia de mix comercial del centro.
Consecuencias de la Rescisión Anticipada:
Si el arrendatario opta por una posible rescisión del contrato antes de que finalice este periodo de obligado cumplimiento, el contrato suele estipular penalizaciones económicas muy significativas.
Estas penalizaciones están diseñadas para compensar al arrendador por el lucro cesante, los ingresos por renta que deja de percibir, y los costes de re-comercialización del local.
La cuantía de la penalización puede variar, pero habitualmente se calcula como un número determinado de mensualidades de renta, a veces la totalidad de las rentas pendientes hasta la finalización del periodo de obligado cumplimiento.
Es fundamental que el arrendatario negocie y comprenda claramente las cláusulas relativas a este periodo antes de la firma.
La Opción de Desistimiento (Break Option)
También conocida en el ámbito inmobiliario como la Break Option, es la opción negociada que tiene el arrendatario, el comerciante, para rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento después de que haya transcurrido el periodo de obligado cumplimiento y antes de que finalice la duración total pactada del contrato.
Naturaleza y Condiciones:
Esta opción se incluye precisamente para otorgar cierta flexibilidad al comerciante ante escenarios imprevistos o cambios en el rendimiento del negocio. Los motivos que pueden llevar a ejecutarla incluyen:
Bajo rendimiento comercial: Si el negocio no genera los ingresos esperados y se vuelve inviable.
Imprevistos Operacionales: Problemas estructurales, cambios en el entorno competitivo, o fuerza mayor que afecten la operatividad del local.
Reestructuración Estratégica: Decisiones de la empresa de cambiar su enfoque o retirarse de ciertas ubicaciones.
Clausulado Esencial de la Break Option:
Para poder ejercer esta opción, generalmente se deben cumplir una serie de requisitos que deben estar claramente definidos:
Notificación Previa: El arrendatario debe notificar al arrendador su intención de desistir con una antelación mínima (ej. 3, 6, o 12 meses) a la fecha en que se desea ejecutar la ruptura.
Cumplimiento de Obligaciones: El arrendatario debe estar al corriente de pago de todas las rentas y gastos devengados hasta la fecha de la ruptura.
Indemnización (Opcional): Aunque la Break Option se ejerce una vez finalizado el obligado cumplimiento, en ocasiones se puede negociar una penalización o compensación menor, o una penalización que disminuye progresivamente cuanto más tarde se ejerza la opción.
Sin embargo, en un acuerdo bien negociado, la Break Option suele permitir la salida sin penalización, siempre y cuando se cumpla el preaviso y el periodo mínimo.
La negociación de estas dos cláusulas, el alcance del Obligado Cumplimiento y la inclusión y condiciones de la Break Option, son elementos críticos en cualquier contrato de arrendamiento de un local comercial o retail en un Centro Comercial.
Fianza Legal
La fianza legal es una garantía económica obligatoria que el inquilino entrega al arrendador antes de la firma del contrato de alquiler.
Su importe asciende a dos meses de la RMG.
El propósito de la fianza legal es cubrir los posibles daños o incumplimientos cómo el impago de renta o los gastos comunes.
Este importe se devuelve al comerciante al finalizar el contrato, siempre que haya cumplido con sus obligaciones, devolver el inmueble en buen estado y estar al corriente de pagos.
Fianza Adicional
La inclusión de una fianza adicional representa una medida de garantía que va más allá de la fianza legal.
Su propósito fundamental es ofrecer una mayor seguridad al CC, al arrendador, frente a impagos.
Al incorporar una fianza adicional, la negociación debe centrarse en definir la cantidad exacta que debe cubrir esta fianza, normalmente expresada en el número de meses de RMG. Este monto debe ser proporcional al riesgo percibido.
Se reintegra al comerciante cuando finaliza el contrato de arrendamiento siempre y cuando se hayan cumplido satisfactoriamente todas las obligaciones del contrato.
ECOP (Equipo de Coordinación de Obras Privativas):
El ECOP son los arquitectos designados por la propiedad del CC, cuya función principal es la supervisión, coordinación y validación de todos los trabajos y modificaciones que se realicen dentro del local que puedan afectar a elementos comunes, la estructura general del edificio, las instalaciones comunitarias, o que requieran permisos y licencias específicas.
Este equipo actúa como un filtro técnico y administrativo para garantizar que las obras llevadas a cabo por los propietarios individuales cumplan con:
La Normativa Vigente: Asegurando el cumplimiento de las leyes urbanísticas, códigos técnicos de edificación, normativas de seguridad y salud, y cualquier otra legislación aplicable a nivel local, regional o nacional.
Los Estatutos y Reglamentos Internos de la Comunidad: Verificando que las obras no contravengan las normas de convivencia o las disposiciones específicas sobre el uso y modificación de los elementos privativos y comunes.
La Integridad Estructural y Estética: Evaluando el impacto de las obras en la solidez del edificio, la fachada, la cubierta y otros elementos estructurales, además de preservar la uniformidad estética del centro comercial.
La Seguridad y el Funcionamiento de las Instalaciones Comunes: Supervisando cualquier conexión, derivación o alteración de redes de agua, electricidad, gas, saneamiento, ventilación, telecomunicaciones que puedan verse afectadas por la obra privativa.
Las responsabilidades del ECOP incluyen:
Recepción y Análisis de Solicitudes: Recibir la documentación técnica, proyectos, memorias, planos, licencias, presentados por los inquilinos.
Emisión de Informes Técnicos: Elaborar dictámenes que autoricen, denieguen o condicionen la ejecución de las obras, basándose en la revisión de la documentación y, si es necesario, en inspecciones in situ.
Coordinación de Interferencias: Mediar entre el propietario que realiza la obra y la administración o el resto de vecinos para minimizar molestias, coordinar el uso de zonas comunes, ascensores de carga, contenedores, horarios, y gestionar posibles interferencias con instalaciones comunitarias.
Seguimiento y Control: Realizar visitas de seguimiento durante la ejecución de la obra para verificar que se ajusta al proyecto aprobado y a las condiciones impuestas.
Actuación Post-Obra: Revisar la finalización de la obra y la retirada de escombros, y emitir un certificado de conformidad si procede.
Sus honorarios suelen ser una mensualidad de renta + IVA, aunque dependerá del alcance y tiempo necesario para acometer la reforma del local.
Cuota Asociación de Comerciantes
No es muy común pero en algunos centros comerciales, normalmente los CC con mucha demanda, además de los gastos comunes tienen unos gastos de la asociación de comerciantes.
La asociación de comerciantes tiene como objetivo principal congregar a los negocios del centro comercial para coordinar, planificar y ejecutar actividades como las de animación y activación del CC.
Resumiendo, se encargan de las operaciones necesarias para lograr los objetivos marcados por los comerciantes en cuanto al desarrollo y la animación del centro comercial.
Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)
El impuesto de bienes inmuebles es un tributo local, de carácter obligatorio, que grava la titularidad de los bienes inmuebles ubicados en un determinado municipio.
A pesar de que la ley establece claramente que el responsable del pago es el propietario del local, es una práctica muy normal que el pago de este impuesto, que se abona anualmente, lo realice el inquilino prorrateado mensualmente.
Tasa de Basura
La Tasa de Gestión de residuos Urbanos, comúnmente conocida como «Tasa de Basura» es un impuesto local obligatorio que los ayuntamientos imponen para sufragar los costes derivados de la prestación del servicio de recogida, transporte, tratamiento y eliminación de los residuos.
Al igual que el IBI se prorratea mensualmente y es por cuenta del arrendatario.
Una vez que hemos concluido la negociación de la propuesta económica en términos que benefician nuestros intereses, podemos avanzar al siguiente paso, la negociación del contrato de alquiler.
El contrato de alquiler de un local en un Centro Comercial (CC) es un documento fundamental y complejo que va más allá de un simple alquiler.
Representa el marco legal que regirá la relación entre el arrendador, la propiedad o gestora del CC, y el arrendatario, el comerciante o marca, durante la vida del negocio.
Dada la naturaleza particular de un CC, que opera como un ecosistema comercial reglado, la negociación de este contrato requiere una atención meticulosa a diversos puntos que impactarán directamente en la viabilidad, rentabilidad y operatividad del negocio.
El CC gestiona una mezcla comercial específica, el mix comercial.
El contrato definirá:
Uso Permitido: La actividad específica a la que se destinará el local. Debe ser lo suficientemente amplio para permitir futuras evoluciones del negocio.
Cláusula de Exclusividad: Si el arrendatario puede obtener la garantía de ser el único en su categoría o nicho de producto/servicio dentro del CC. Esta es una ventaja competitiva muy valiosa.
Restricciones Operativas: Horarios de apertura y cierre, generalmente impuestos por el CC, normas, uso de rótulos, y obligaciones relativas a campañas de marketing conjuntas.
Seguros: Obligación del arrendatario de contratar seguros de responsabilidad civil y de daños al continente y contenido del local, con la propiedad del CC como beneficiario adicional.
Durante el periodo de la obra civil, de la reforma, aparte del seguro de responsabilidad civil, se requiere un seguro de construcción que proteja materiales, equipos e instalaciones. Habitualmente, este seguro será proporcionado por el constructor contratado.
Gestión y Marketing del Centro Comercial
El éxito del negocio está intrínsecamente ligado al éxito del CC:
Fondo de Promoción y Marketing: Una cuota obligatoria destinada a las campañas de marketing centralizadas del CC. Es importante que el contrato garantice la transparencia en el uso de estos fondos.
Nivel de Ocupación: Aunque es difícil de incluir, algunos arrendatarios clave intentan negociar cláusulas que les permitan reducir la renta o terminar el contrato si el nivel de ocupación del CC cae por debajo de un umbral crítico.
Un contrato de arrendamiento en un Centro Comercial es un pacto de colaboración.
Una negociación exitosa requiere entender que el arrendatario no solo alquila un espacio, sino que se integra en un ecosistema comercial cuya gestión impactará directamente en su cuenta de resultados.
Blindaje ante la competencia y cambios en el Centro Comercial
La negociación de un contrato de arrendamiento en un centro comercial no se limita únicamente al precio y la duración.
Un aspecto crucial para asegurar la viabilidad y rentabilidad del negocio a largo plazo es el blindaje ante la competencia directa y la protección contra cambios estructurales o estratégicos dentro del propio centro comercial que puedan afectar negativamente al inquilino.
Blindaje ante la Competencia
Es fundamental negociar cláusulas que protejan al negocio de la aparición de competidores directos dentro del mismo complejo.
Cláusula de Exclusividad: Aunque podemos intentar negociar una cláusula que prohíba al arrendador alquilar otros locales en el centro comercial a negocios que desarrollen la misma actividad principal, en la práctica es muy difícil, por no decir imposible que acceda a este planteamiento ya que limitaría la actividad comercial del CC.
Cláusulas de Concurrencia: Si el centro comercial permite la entrada de otro establecimiento con una oferta de productos igual o muy similar a la nuestra, el CC nos tiene que aplicar una reducción en la Renta Mínima Garantizada (RMG), por ejemplo, del 30%.
Consecuencias por Incumplimiento: El contrato debe especificar claramente las penalizaciones o remedios en caso de que el arrendador incumpla la cláusula de exclusividad. Estos pueden incluir:
Una reducción significativa y permanente de la RMG, cómo ya hemos comentado.
La opción para el inquilino de rescindir el contrato sin penalización.
Protección ante Cambios en el Centro Comercial
Los centros comerciales son entidades dinámicas. Cambios en su estructura, gestión o estrategia pueden impactar directamente en las visitas al CC y, por ende, en las ventas de nuestro negocio.
Cambios Estructurales y Remodelaciones: Se debe incluir una cláusula que restrinja la capacidad del arrendador para llevar a cabo obras de remodelación mayores o cambios en la distribución de las áreas comunes que:
Disminuyan el acceso o la visibilidad del local.
Afecten el flujo de clientes hacia el local de manera sustancial.
Prolonguen el tiempo de ejecución de obras más allá de un plazo razonable, con derecho a reducción de renta si se excede.
Modificaciones en los Rótulos Ancla o Locomotoras del CC: La presencia de grandes tiendas ancla o locales de alto tráfico, como hipermercados, o grandes firmas de moda, es estratégico para que el CC reciba afluencia de público.
Se debe negociar una protección ante el cierre o cambio de actividad de estos locales. Si un local ancla clave cierra y el tráfico disminuye significativamente, el inquilino debería tener derecho a renegociar la renta o a terminar el contrato anticipadamente.
Cambios en la Gestión y Estrategia de Marketing: El inquilino contribuye a los gastos comunes y de promoción. Se deben establecer parámetros mínimos sobre el nivel de inversión en marketing y promoción del centro comercial para asegurar que se mantenga un flujo de visitantes adecuado. Un cambio drástico en la identidad o posicionamiento del centro comercial sin el consentimiento del inquilino podría ser motivo de renegociación.
Cláusulas de Co-Tenancy: Estas cláusulas permiten al inquilino reducir su renta, o incluso rescindir el contrato, si un porcentaje preestablecido de la superficie comercial o ciertos inquilinos específicos, generalmente anclas, dejan de operar.
Es una herramienta poderosa para vincular la obligación de pago del inquilino al mantenimiento de la calidad y la atracción del centro comercial.
Al negociar estas salvaguardas, el inquilino no solo protege su inversión inicial, sino que también asegura la estabilidad y el potencial de crecimiento de su negocio dentro del entorno comercial.
Imagina esta situación, acabas de abrir tu tienda y, a los tres meses, el centro comercial comercializa stands o kioscos frente a tu tienda lo cual dificulta o incluso evita la visión de tu negocio, o decide modificar la dirección de las escaleras mecánicas, desviando así todo el flujo de tráfico.
El Anexo Técnico
El Anexo Técnico es un documento extenso que forma parte integral de un contrato de arrendamiento de un local en un centro comercial.
Su principal función es definir con precisión las especificaciones técnicas, las condiciones de entrega del local, las obligaciones del arrendador, propietario/administrador del centro comercial, y del arrendatario, y los procedimientos relativos a la adecuación, operación y mantenimiento del espacio arrendado.
La importancia de negociar y revisar minuciosamente el Anexo Técnico radica en que establece el marco bajo el cual el arrendatario podrá diseñar, construir y operar su negocio dentro del centro comercial.
Una negociación deficiente puede resultar en costes inesperados, retrasos en la apertura, y restricciones operativas a largo plazo.
Contenido Típico y Puntos Clave para la Negociación
Un Anexo Técnico bien estructurado suele abordar los siguientes aspectos, cada uno con implicaciones económicas y operativas:
Condiciones de Entrega del Local
Este apartado describe el estado exacto en que se entrega el local al arrendatario.
Especificaciones de la Obra Civil: Altura libre, resistencia de los forjados, ubicación y tipo de acceso.
Acometidas de Servicios Básicos: Es fundamental definir dónde y cómo se entregan las acometidas de:
Electricidad: Potencia asignada (kW) y punto de conexión.
Agua Potable y Saneamiento: Ubicación de las tomas y desagües.
Climatización: Si el arrendador proporciona la unidad o solo la conexión a la red central, y la capacidad frigorífica/calorífica garantizada.
Telecomunicaciones: Puntos de entrada para fibra óptica, telefonía.
Tiempos y Penalizaciones: Establecer la fecha de entrega y las consecuencias (ej. periodos de carencia adicionales) si el centro comercial incumple.
Proyecto de Obras y Adecuación del Local
Regula el proceso que debe seguir el arrendatario para transformar el local recibido en su tienda operativa.
Requisitos de Diseño: El centro comercial impone directrices estéticas, materiales, colores, tipo de fachada, rótulos, para mantener la homogeneidad visual.
Es importante verificar que nuestra imagen de tienda y marca concuerdan con los criterios exigidos por el CC.
Proceso de Aprobación de Planos: El arrendador debe aprobar el proyecto de obras del arrendatario, planos de distribución, instalaciones, fachada.
Se debe establecer un plazo máximo y razonable para esta aprobación, y las consecuencias si el centro comercial se retrasa injustificadamente.
Licencias y Permisos: El comerciante es responsable de obtener la licencia de obras y la licencia de apertura, pero el arrendador debe aportar la documentación necesaria del centro comercial para poder tramitar las respectivas licencias.
Documentación relativa a planos generales del CC con salidas de emergencia, seguridad laboral, plan de evacuación del CC, referencia catastral, etc.
Horarios y Restricciones de Obra: Los trabajos ruidosos o que afecten a otras tiendas suelen restringirse a horarios nocturnos, lo que incrementa los costes de construcción. Negociar un margen de flexibilidad nos dará un respiro.
Rótulos y Elementos de Fachada
La visibilidad del rótulo es clave. El Anexo Técnico detallará:
Ubicación, Tamaño y Tipo de Rótulos: Restricciones de materiales, iluminación y proyección sobre zonas comunes.
Banderolas y Elementos Publicitarios: Normas para elementos temporales o promocionales.
Servicios Comunes, Mantenimiento y Operación
Describe cómo se gestionan los servicios que el arrendatario debe compartir o pagar a través de la cuota de gastos comunes.
Medición y Consumos: Clarificar si el consumo de servicios (electricidad, agua, clima) se factura mediante contadores individuales o por reparto proporcional, y cómo se verifica esa medición.
Sistema de Climatización Centralizada: Si el centro comercial suministra el frío/calor, se deben garantizar unas temperaturas de confort y un horario de operación mínimo.
Cargas y Descargas: Normas de uso de muelles de carga, horarios de acceso de proveedores y gestión de residuos.
Seguridad y Accesos: Protocolos de seguridad del centro comercial y condiciones de acceso del personal del arrendatario fuera del horario comercial.
Riesgos y Estrategia de Negociación
Costes de Adecuación Inesperados: Una descripción ambigua de las acometidas puede obligar al arrendatario a instalar elementos caros, por ejemplo cableado libre de halógenos, que creía incluidos o dimensionados.
Restricciones Operativas Excesivas: Normas de horarios o diseño demasiado rígidas pueden limitar la capacidad del negocio, por ejemplo la imposibilidad de recepcionar un pedido fuera del horario establecido.
Dependencia del Arrendador: Detallar claramente todos los plazos, por ejemplo el proceso de aprobación de planos e imagen de la tienda no puede demorarse más allá de una plazo razonable ya que en caso contrario nos retrasara la apertura al público con las consiguientes penalizaciones por los días de retraso.
El Anexo Técnico es la hoja de ruta para la construcción y operación de la tienda. Su negociación es tan importante como la de las rentas y el periodo de carencia.
Es fundamental garantizar la viabilidad técnica de los requisitos, la transparencia de los costes y verificar que las instalaciones existentes cumplen con la normativa, o planificar su sustitución si fuese necesario. Además, debemos asegurar un nivel adecuado de autonomía operativa.
Normativa Contra Incendios (PCI)
Es esencial realizar una auditoría de las instalaciones antes de la firma. Uno de los aspectos más importantes y costosos a revisar es el cumplimiento de la normativa de prevención y extinción de incendios (PCI).
Es fundamental comprobar que el local cumple con la normativa vigente. En caso contrario, se debe estimar el coste de las obras necesarias para adaptar la instalación a dicha normativa. Esto evitará la desagradable sorpresa y el gasto inesperado y elevado de tener que renovar toda la instalación PCI.
Cláusulas de Penalización por Retraso en la Obra
Es fundamental prestar especial atención a los plazos de ejecución de la obra. Algunos centros comerciales exigen una «Garantía por ejecución de obras», cuyo importe habitual equivale a un mes de Renta Mínima Garantizada (RMG) que nos reintegran si finalizamos la obra en tiempo y forma.
Un retraso en la apertura no solo implica una pérdida de ventas proyectadas, sino que conlleva, además de la pérdida de la cuantía de la garantía por ejecución de obras, la aplicación de multas diarias que pueden oscilar entre 200 y 600 euros.
Por esta razón, es importante que las fechas de finalización y entrega de la obra sean suficientemente amplias para protegernos ante estas penalizaciones.
Canon de entrada
En centros comerciales muy demandados, consolidados y con escasez de locales, es probable que se solicite un canon de entrada.
Este pago se realiza para asegurarnos un local en el CC, y su naturaleza es similar a la antigua figura del «traspaso».
El importe del canon de entrada puede ser considerable, dependiendo del centro comercial. No obstante, se puede negociar la cuantía.
Fecha de Firma del Contrato de Arrendamiento
La Fecha de Firma del Contrato de Arrendamiento es el momento en el que se culmina el proceso de negociación entre el futuro inquilino, arrendatario, y el arrendador, generalmente la administración o la propiedad del centro comercial.
Este evento representa la formalización y suscripción legal del acuerdo que rige la relación de alquiler del espacio comercial dentro del recinto.
Este acto constituye el punto de partida legal para la ocupación y operación del local. A partir de esta fecha, el contrato adquiere plena validez jurídica, obligando a ambas partes a cumplir con todas las cláusulas y condiciones previamente acordadas.
La fecha de inicio de la ocupación varía según el caso. En un centro comercial abierto al público, la fecha de inicio es la misma que la fecha de la firma del contrato.
Si se trata de un centro comercial en construcción, la fecha clave es la de su apertura al público.
Si el local está ocupado por otro inquilino, se debe incluir una cláusula suspensiva que estipule que la efectividad del contrato está supeditada a la liberación del local por parte del ocupante actual.
Cláusula Suspensiva: Cómo hemos comentado, si el local se encuentra actualmente ocupado por otro comerciante o arrendatario, la entrega del local al nuevo arrendatario debe estar sujeta a una cláusula suspensiva.
Esta cláusula establece que la efectividad del nuevo contrato de arrendamiento queda condicionada al desalojo total y efectivo del local por parte del actual ocupante.
Implicaciones: Se debe especificar un plazo razonable para que se produzca dicho desalojo.
Es fundamental que el contrato detalle las consecuencias en caso de que el desalojo no se produzca en el plazo estipulado, por ejemplo, la resolución automática del nuevo contrato sin penalización para el futuro arrendatario, la devolución de todas las cantidades entregadas a cuenta o la posibilidad de prórroga del plazo de desalojo.
Riesgos: Esta situación introduce un elemento de incertidumbre y riesgo, por lo que el futuro arrendatario debe asegurarse de que existen mecanismos legales claros para la liberación del espacio. La fecha de entrega, por tanto, será variable y se establecerá a posteriori de la confirmación del desalojo.
La fecha de la firma del contrato de arrendamiento marca el momento en que comienzan a aplicarse ciertos gastos y periodos de carencia.
Inicio del pago de la renta
Momento en que el arrendatario debe comenzar a abonar la renta mensual.
La práctica más común y el punto de partida en la negociación establece que el pago de la renta se inicia formalmente a partir de la apertura al público del negocio o actividad que se desarrollará en el CC.
La lógica detrás de esta cláusula es que el arrendatario comienza a generar ingresos y, por lo tanto, tiene la capacidad de afrontar el coste del alquiler.
La negociación de este punto permite al arrendatario centrar sus recursos iniciales en la inversión necesaria para la actividad.
Inicio del Pago de Gastos
Momento en que el arrendatario debe comenzar a asumir los gastos comunes asociados al local arrendado.
Momento Habitual de Inicio de la Obligación de Pago:
Desde la Entrega del Local (Posesión): Es la práctica más común y lógica. El arrendatario comienza a pagar los gastos ordinarios, comunidad, IBI si así se pacta, tasas de basura, suministros, desde el momento en que se le entrega la posesión efectiva del local, aunque todavía no haya iniciado su actividad. Se entiende que desde ese instante ya puede hacer uso del inmueble para las obras de acondicionamiento necesarias.
Desde la Firma del Contrato: En ocasiones, especialmente si la entrega del local coincide con la firma, o si el contrato impone obligaciones inmediatas al arrendatario, se fija este momento como el inicio del pago.
Inicio del Pago desde la Apertura al Público
Una alternativa que beneficia al arrendatario, especialmente cuando se requieren obras de acondicionamiento, es pactar que el pago de los gastos se inicie desde la efectiva apertura al público del local alquilado.
Definición de la Cifra de Ventas
La correcta y precisa Definición de Cifra de Ventas es un pilar fundamental en la relación contractual entre el arrendatario, el negocio/tienda y el Centro Comercial.
Este concepto no es una formalidad contable, sino el indicador clave que rige varias obligaciones financieras y métricas de desempeño del negocio.
Obligación de Reporte y Su Determinación
El contrato de arrendamiento establece la obligación del arrendatario de reportar esta cifra de ventas de forma mensual, o con la periodicidad pactada. Esta comunicación debe ser un reflejo exacto y detallado de toda la actividad económica generada por la tienda.
El contrato debe determinar claramente que elementos se incluyen y cuáles se excluyen para evitar problemas. La descripción detallada debe abarcar todo lo que el Centro Comercial considera como ingreso derivado de la operación en el local arrendado. Esto generalmente incluye:
Venta de Bienes y Servicios: La totalidad de los ingresos obtenidos por la venta de mercancías o la prestación de servicios a clientes finales.
Ingresos por Pedidos y Entregas: Ingresos generados a través de plataformas de e-commerce o delivery cuando la transacción se origina o se gestiona desde la tienda física.
Ventas a Crédito o a Plazos: Se considera el monto total de la venta en el momento de la transacción, independientemente de cuándo se reciba el pago.
Servicios Adicionales: Cualquier otro ingreso accesorio generado por la actividad principal.
Implicaciones Financieras Directas
La cifra de ventas es el motor de dos de los aspectos financieros del contrato:
A.- La Renta Variable, el reporte mensual de ventas permite al Centro Comercial:
Verificar si se ha alcanzado el umbral para la aplicación de la Renta Variable.
Calcular el importe exacto de la Renta Variable a facturar al arrendatario.
B.- Cálculo de la Tasa de Esfuerzo. Este indicador es fundamental tanto para el arrendador como para el arrendatario y se calcula como:
Fórmula de la Tasa de Esfuerzo:
Esta métrica se calcula dividiendo la suma de la Renta Total (compuesta por la parte Fija y la Variable) más los Gastos Comunes entre la Cifra de Ventas.
La Tasa de Esfuerzo permite determinar el estado de salud del negocio. Una tasa baja indica que el negocio es rentable y puede asumir los costos de alquiler y gastos operativos.
Una tasa alta, generalmente por encima del 10% -15% en retail, aunque varía por sector, sugiere que la carga de costos es demasiado pesada en relación con las ventas, lo que podría llevar a la renegociación o al cierre.
Para la correcta definición de la cifra de ventas, se aplican dos principios de exclusión esenciales:
Exclusión de Impuestos Indirectos: Es una norma universal que la cifra de ventas reportada no debe incluir el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), ni ningún otro impuesto indirecto repercutido al cliente, como el IGIC en Canarias o impuestos especiales.
La razón es que estos montos no representan un ingreso real para el negocio, sino fondos recaudados en nombre de la administración..
Exclusión de Devoluciones y Descuentos: Se debe reportar la venta neta. Esto significa que los montos correspondientes a devoluciones de mercancía y los descuentos concedidos a los clientes deben restarse del total bruto de las transacciones.
Una definición ambigua o mal interpretada puede llevar a disputas y a penalizaciones por parte del Centro Comercial, que tiene la facultad de auditar los libros de contabilidad del arrendatario para verificar la exactitud de las cifras reportadas, llegando a imponer sanciones en los casos de diferencias entre la cantidad aportada y la que refleja el TPV o el sistema determinado por el comerciante.
Actividad del Local: Definición y Consecuencias Contractuales
La «Actividad del local» detalla y delimita de forma precisa a que se dedicará el local, especificando los productos y/o servicios que se venderán o las funciones que se llevarán a cabo en dicho espacio.
Riesgo de una Definición Restrictiva:
Hay que prestar atención a la redacción de este punto, ya que una vez que la actividad se describe y queda plasmada en el contrato, la posibilidad de variar la actividad por parte del arrendatario es muy limitada o nula.
Una descripción demasiado específica o restrictiva puede encorsetar el futuro del negocio y dificultar su adaptación a cambios en el mercado o a nuevas estrategias comerciales.
Por ejemplo, si un local se define como «venta de calzado deportivo», podría tener problemas si más adelante desea incorporar ropa deportiva o accesorios.
La Mejor Práctica, La Amplitud y la Genericidad:
La estrategia más recomendable y segura para el arrendatario es establecer una actividad lo más amplia o genérica posible, siempre que concuerde con la Clasificación Nacional de Actividades Económicas o CNAE en la que estemos dados de alta.
Esto proporciona una mayor flexibilidad y un margen de maniobra considerable para el futuro. Una redacción como «comercio minorista de artículos para el hogar, decoración y complementos» es mucho mejor que «venta de vajillas de porcelana».
Cuanto más amplio sea el espectro de actividad reflejado, menor será el riesgo de tener que negociar y pagar por un cambio posterior.
Consecuencias de la Modificación de la Actividad:
Si, a pesar de las precauciones iniciales, el arrendatario necesita variar la actividad descrita en el contrato, esto es posible, pero siempre estará a disposición y sujeto a la aprobación discrecional del centro comercial o del arrendador.
Esta modificación no es automática ni un derecho del inquilino.
Además de la necesidad de obtener permiso, la alteración de la actividad suele ser un factor que el arrendador utiliza como argumento para la revisión al alza de las condiciones económicas del contrato.
Es un motivo para la aplicación de un incremento en la renta de alquiler, que puede rondar el 20%, dependiendo de la política del centro y de la nueva actividad.
El centro comercial argumenta a menudo que la nueva actividad cambia el perfil de la oferta comercial, justificando así el aumento.
Cesión y Subarriendo
La cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo de la propiedad son dos aspectos que requieren una atención especial en cualquier contrato de alquiler. La normativa general y las cláusulas contractuales suelen ser muy estrictas y restrictivas al respecto.
Regulación Contractual Estándar:
Es una práctica común y casi universal que los contratos de arrendamiento, prohíban expresamente la cesión del contrato y el subarriendo total o parcial del local sin la obtención previa y explícita de un permiso por escrito por parte del arrendador o propietario.
Esta cláusula protege al arrendador, permitiéndole mantener el control sobre quién ocupa su propiedad y quién es el responsable directo del cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento, como el pago de la renta y el uso adecuado del inmueble.
Condiciones para la Autorización:
En el caso de que el arrendador decida autorizar la cesión o el subarriendo, esta autorización no suele ser gratuita ni incondicional.
El propietario, al asumir un posible riesgo con un nuevo inquilino, impone condiciones. Lo que se traduce en un incremento de la renta.
Se estima que, si se concede la autorización, el arrendador suele imponer un aumento significativo en la renta aplicable al nuevo ocupante, el cesionario o subarrendatario. Este incremento a menudo se sitúa alrededor del 20% de la RMG.
Implicaciones Adicionales:
Cesión del Contrato: Implica la sustitución del inquilino original por un tercero que asume todos los derechos y obligaciones del contrato. El inquilino original se desvincula.
Subarriendo: Implica que el inquilino original arrienda una parte, o la totalidad, si el contrato lo permite expresamente, lo cual es raro, de la propiedad a un tercero, subarrendatario, manteniendo el inquilino original su responsabilidad frente al arrendador.
La realización de una cesión o subarriendo sin la autorización previa y por escrito del propietario constituye una causa grave de incumplimiento del contrato que puede llevar a la resolución inmediata del contrato de arrendamiento y al consiguiente desahucio.
Por lo tanto, es importante para cualquier inquilino interesado en este tipo de operaciones revisar detalladamente las cláusulas del contrato y, en su defecto, negociar antes de la firma las condiciones económicas y legales.
Incumplimiento, Causas de Resolución del Contrato de Arrendamiento
Este apartado detalla de forma exhaustiva y taxativa todas aquellas acciones u omisiones por parte del arrendatario o del arrendador que pueden dar lugar a la terminación anticipada, la resolución del contrato, con sus consecuentes efectos jurídicos.
Su objetivo principal es ofrecer seguridad jurídica a ambas partes, estableciendo un marco claro sobre las circunstancias que rompen el equilibrio contractual.
Falta de Pago: El impago de una o varias mensualidades de la renta o de las cantidades asimiladas, como los gastos de comunidad, IBI, o suministros, o el no depósito o actualización de la fianza.
Subarriendo o Cesión No Consentida: Realizar un subarriendo o una cesión total o parcial del contrato sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
Realización de Obras No Autorizadas: Ejecutar obras en el local que modifiquen la configuración del espacio sin el permiso expreso del CC.
Uso Inadecuado: Destinar el local a un uso distinto al pactado a la actividad reflejada en el contrato, o ejercer en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Daños Graves o Dolosos: Causar daños graves, intencionales o por negligencia, a la propiedad arrendada o a sus instalaciones.
Incumplimiento de la Obligación de Conservación: No llevar a cabo las pequeñas reparaciones o el mantenimiento ordinario que le corresponden por ley o contrato.
Otros Imcumplimientos, incumplimiento del horario de apertura al público, de las normas del CC, no entregar la cifra de ventas, no tener los seguros obligatorios…
En resumen, la lista de posibles incumplimientos es extensa e incluye cualquier obligación estipulada en el contrato de arrendamiento.
Es fundamental que las causas de resolución estén redactadas de manera clara y que el procedimiento para invocar la resolución, a través de requerimiento fehaciente, se ajuste a la legislación vigente.
Sanciones
Esta sección describe las posibles causas de penalización económica, entre las que se incluyen sanciones que podrían considerarse desproporcionadas.
Algunos ejemplos son las penalizaciones por la no apertura del local a la hora fijada reiteradamente o el retraso en la finalización de las obras impidiendo la apertura al público en la fecha pactada.
Jurisdicción Competente
Los juzgados de la ciudad o población donde se tramitará un eventual litigio. Este punto es de especial relevancia si la empresa está ubicada en una localidad distinta a la localización de la propiedad del CC, ya que afectará directamente a los costes adicionales, como los de desplazamiento, que puedan surgir.
Cláusula de No Competencia
Ciertos contratos de alquiler pueden incluir una cláusula que restringe al arrendatario a abrir establecimientos adicionales con la misma marca dentro del área de influencia del centro comercial.
Aunque su aplicación varía según el tipo de negocio, en situaciones donde esta restricción resulta inviable, es fundamental considerarla un punto clave para la negociación.
Reglamento de Régimen Interno
Esta normativa es de cumplimiento obligatorio para todos los inquilinos del Centro Comercial.
El texto detalla las condiciones y el marco operativo que rigen el correcto funcionamiento del CC.
Cerramiento del Local por Obras
Durante las obras, el centro comercial exigirá la instalación de un cerramiento para ocultar la visión de los trabajos. Aunque esta medida es habitual y lógica, debemos conocer las condiciones y el coste del mismo, ya que a menudo se impone un cerramiento con una imagen corporativa específica del centro, lo cual puede elevar el coste respecto a una opción estándar.
Una vez finalizada la negociación y acordadas las condiciones del contrato de alquiler, la comercializadora remitirá un documento que detalla los importes a pagar y la documentación requerida antes de la firma del contrato.
Alquilar un local en un centro comercial puede catapultar tu negocio o convertirse en una carga financiera. La clave está en tu habilidad para analizar a fondo la propuesta económica y prever los posibles escollos técnicos y legales.
Para concluir, y aunque no es un punto o cláusula contractual, si nos servirá para iniciar la negociación desde una posición más favorable de cara al futuro acuerdo.
La máxima «una imagen vale más que mil palabras» cobra una relevancia fundamental en el proceso de negociación cuando se busca un local en un centro comercial.
Un factor que consistentemente ha demostrado ser un catalizador para ganar autoridad y credibilidad en la negociación es la marca que representamos y el profesionalismo de la presentación visual.
No se trata solo de mostrar el producto o servicio, se trata de vender una visión y un concepto de marca.
Los gestores de activos inmobiliarios, y en particular los responsables de centros comerciales, no buscan simplemente ocupar un espacio, buscan socios que aporten valor, novedad y una imagen cuidada que eleve el prestigio y la afluencia del CC.
Claves para una Presentación Impecable:
El Render como Herramienta de Seducción: Un render arquitectónico de alta calidad no es un gasto, sino una inversión. Debe ser fotorrealista, mostrar el ambiente, los acabados, la iluminación y cómo la marca interactuará con el cliente.
Si se logra «enamorar» al interlocutor con esta visión tangible del proyecto, se crea un anclaje emocional y profesional muy poderoso. El gestor proyectará un éxito, lo que automáticamente fortalece nuestra posición negociadora.
Beneficios Directos en la Negociación:
Al presentar un concepto tan pulido y profesional, la negociación se desplaza del simple «cuánto vas a pagar» a «cómo podemos ayudarte a implementar esta marca». Esta percepción de valor superior habilita el deseo y la capacidad de negociar carencias y bonificaciones que, de otra forma, serían inalcanzables.
El gestor estará más dispuesto a aceptar este riesgo temporal si percibe que la marca garantizará una fuente de ingresos estable y atractiva a largo plazo.
Esto también facilita la negociación de incentivos específicos. Estos pueden incluir:
Contribuciones para las obras de adecuación.
Acciones de marketing para la nueva apertura.
Incluso la posibilidad de promocionar la apertura sin coste en las zonas de mayor afluencia del Centro Comercial, utilizando promotores para dirigir visitas a la tienda.
En esencia, la imagen profesional es el activo silencioso más potente de la negociación, transformando una simple solicitud de alquiler en una propuesta de colaboración mutuamente beneficiosa.
Un último consejo: No dejes que la emoción de la apertura nuble la realidad financiera.
TRABAJOS REALIZADOS...
| © Ignacio Ros |